Här kommer frågor som medlemmar undrar när det kommer till dränering. Styrelsen avser att svara på dessa frågor på informationsmötet den 20 januari 2016.
Har du frågor eller tankar som du sitter med, är du välkommen mejla in dessa frågor på adressen styrelsen@abynordgardsamf.se innan den 10 januari 2016, så att vi får fundera och kontrollera, så att vi kan bemöta dessa frågeställningar på mötet.
Synpunkter i brevform finns längst ner.
Har även tagit med åsikter och tankar som inkommit under vår, sommar och höst 2015, eftersom dessa fortfarande är relevanta.
Till frågorna… till och med 2016-01-11
- Kommer det bli ökat kostnad för föreningen med ett större återställande efter dränering, i sådana fall är det verkligen föreningen som skall ta den kostnaden?
- En jurist kan inte anses vara expert på dräneringsfrågor. Har ni anlitat en oberoende expert på dräneringsfrågor för att utreda funktion för olika lösningar av dränering?
- Vilka utrymmen är det som ska ges åtkomst till? T.ex. vad gäller för altanerna på sydsidan?
- Vad kommer samfälligheten att återställa och vad kommer inte att återställas.
- Eftersom eventuella reparationer på fastigheten är fastighetsägarens ansvar, inte samfällighetens och ej eller ingår i dräneringsprojektet måste fastighetsägaren medges möjlighet att besluta om reparationen ska utföras eller inte. Är det så?
- Avser styrelsen att kalla till extrastämma för att fatta beslut om genomförandet av dräneringen?
- Beträffande extrastämman 3/6 2015 angående dräneringen. I Nordgårdsnytt med bifogad dagordning framgick hur dräneringen skulle utföras. Beslutet på stämman föregicks också av en information om hur genomförandet skulle ske. Anser styrelsen att det inte framgick av informationen i Nordgårdsnytt eller vid den muntliga informationen på stämman att fastighetsägarna skulle kunna välja förläggning av dränering på sydsidan av 1 ½-plans-husen?
- Styrelsen har kontaktat jurist beträffande förläggning av dränering på sydsidan. Kan styrelsen ge kontaktuppgifter till nämnda jurist?
- Enligt Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 19§: Föreningen skall vid förvaltning tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Varje medlems enskilda intresse skall även beaktas i skälig omfattning. Anser styrelsen inte att denna § kan tillämpas för att ge respektive fastighetsägare möjlighet att välja förläggning av dränering på sydsidan av 1 ½-plans-husen?
- Avser styrelsen att ”dra in” dräneringen till husgrunden under balkonger på 1 ½-plans-husen?
- Beträffande ”utvändig isolering”: Enligt Peter Holmström ingår detta inte i gemensamhetsanläggningen. Dräneringsgruppen har inte ansett att ”utvändig isolering” skall ingå i dräneringen. Dränering och fuktskydd/fuktspärr/isolering är två helt skilda saker. Ni kan läsa om dränering/fuktspärr på:
Anser styrelsen att det vid ovanstående stämma fattades beslut om att ”utvändig isolering” skulle ingå i föreningens åtagande? - Anser styrelsen av andra orsaker att ”utvändig isolering” skulle ingå i föreningens åtagande? Vad grundas dessa på i så fall?
- Om ”utvändig isolering” utförs i föreningen regi kan vi inte tillgodogöra oss ROT-avdrag. Det innebär ett förlorat avdrag på över 200 000:- för föreningens medlemmar. Anser styrelsen att det är lämpligt att utföra den ”utvändiga isoleringen” i föreningens regi trotts detta?
- När ni skriver ”utvändig isolering” förutsätter jag att ni avser ISODRÄN eller motsvarande. För 1 ½-plans-husen räcker det mestadels med fuktspärr typ Platonmatta eftersom det inte är boendeyta………. avkortat av Red.
Anser styrelsen med tanke på detta att det är rimligt att totalkostnaden för den ”utvändiga isoleringen” skall fördelas lika mellan de 147 ingående fastigheterna? - Enligt Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 36§: Styrelseledamot får ej taga befattning med angelägenhet i vilken han har ett väsentligt intresse som strider mot föreningen.
Anser styrelsen att styrelsemedlem som bor i fastighet där värdet på den ”utvändiga isoleringen” är väsentligt större än flertalet övriga fastigheter har rätt att ”Befatta sig med denna angelägenhet”? - I nordgårdsnytt skriver ni att en ”rivningsgrupp” skall tillsättas. Vilken uppgift avses denna grupp ha? Vem står för kostnaden för denna grupp?
- I ert mailsvar skriver ni: ”Vill dock lyfta fram att styrelsen alltid rättar sig efter stämmobeslut.” Jag förutsätter att ni då även följer stämmobeslutet från extrastämman 2008-12.09. Följer styrelsen stämmobeslut enligt ovan?
- Är styrelsen enig i svaren på ovanstående frågor?
- Hur långt innan det drar igång får jag information, dvs hur lång tid har man på sig att röja undan?
- Hur mycket plats/hur långt i från huset måste röjas på respektive sida?
- Om uteplats mm tas ner av ”rivningsgruppen”, kommer de då att återställa denna när det är dränerat eller rivs detta & kasseras?
- Kommer återställning bekostas av samfälligheten och vad innebär detta, återställs uteplatser mm likt de var innan de revs?
- När man tar en länga i taget, är det då inte möjligt att totalkostnaden för hela området blir betydligt högre än man först räknat med? Speciellt om det är så att vissa delar/hela rivningen & återställning bekostas av vår samfällighet.
- Läser att Torslanda Entreprenad är ny samarbetspartner.
På vilka grunder – ekonomiska eller andra – har ni valt att istället gå vidare med Torslanda i projektet?
Hur/varför försvann Borås Markentreprenad – som tidigare styrelse hade tecknat avtal med – ur projektet? - I NN 29 NOV 15 framgår bl.a. att ”på det hela taget känns det besvärligt, utan att testa entreprenörens förmåga handla upp hela projektet för alla hus på en gång” samt ”kontraktera entreprenörer ”en länga i taget” .. ”att riskerna minimeras”. Varför besvärligt? Vilka risker minimeras? Operativa/Ekonomiska/Projekttid? Andra? Vilka fördelar uppstår med detta synsätt? Är det vi som är försiktiga eller Torslanda E som inte tillräckligt kan säkerställa hela projektet? Redovisa gärna tydligare hur diskussionen har gått samt varför vi väljer att arbeta vidare på detta sätt. Vilka referensföretag är kontaktade? Omfattning (MKR) på dessa arbeten?
- Hur ser avtalet med Torslanda ut ekonomiskt? Har samma offertunderlag som användes vid förra rundan använts? Ett avtal som försäkrade oss som beställare att projektet genomfördes på ett korrekt sätt och utan tillkommande kostnader. Någon del av detta som inte längre finns med? Någon tillkommande del? Vilken totalsumma för Omdräneringsprojektet beräknar styrelsen att samfällighetsföreningen kommer att landa på? Offererad kostnad per fastighet på Måldomargatan resp övriga gator?
- Finns det någon ”expert” eller oberoende kunnig person som varit med i utformandet av dräneringslösningen?
Synpunkter i helhet.
Mejl till styrelsen 2015-10-18
Åby Nordgård Samfällighetsförening
Har fått två kommentarer från styrelsen/dräneringsgruppen på vilka jag vill replikera här.
I övrigt hänvisas till den nya styrelsen som fortsättningsvis skall hantera frågor kring dräneringen.
”Extra” dränering
Svaret jag har fått tolkar jag så att en ”extra” dränering intill byggnadens sydsida kan beställas separat av den fastighetsägare som så önskar.
Finner det orimligt att en enskild fastighetsägare skulle behöva göra en extra beställning för att få dränerat på sydsidan och dessutom betala extra kostnader (utöver den gemensamma kostnaden för dräneringsprojektet) för den speciallösning som dräneringsgruppen har tagit fram – där man drar en dräneringsledning från den ledning som ligger fem meter ute i gräsmattan och fram till den fastighet som så önskar.
Alla fastigheter skall dräneras även på sydsidan och det skall ingå i kostnaden för dräneringsprojektet.
Upprepar här det jag tidigare har hävdat, att orsaken till att dräneringen läggs fem meter från byggnaden (läs: ingen husdränering) är att några har gjort utbyggnader av uteplatser och altaner på sydsidan och är inte villiga att bereda plats för dräneringsarbeten.
Många av dessa var väl medvetna om de förestående dräneringsarbetena.
Ev. extra/tillkommande kostnader skall betalas av dessa !
Dräneringsrör på sydsidan
Fick även en muntlig förklaring från dräneringsgruppen
med denna innebörd:
Om man lägger dräneringsrör intill bottenplattan på sydsidan av våra hus, skulle dräneringsrören hamna ovanför den befintliga marknivån.
Naturligtvis är det inte så !
De befintliga dräneringsrören ligger på ett felaktigt djup, högre än bottenplattans underkant.
Ändå är de en bra bit nere i marken. (Har grävt en del under vardagsrumsfönstret, där vi hade rosor som kräver större planteringsdjup. Något rör har jag inte stött på.)
Om vi lägger de nya rören på rätt djup dvs med vattengång minst 10 cm under bottenplattans underkant och sedan med ett fall på minst fem promille mot dräneringsbrunnen, kommer dessa rör ännu djupare än de befintliga rören.
Vill inte ifrågasätta dräneringsgruppens ambition och goda vilja, men jag är något osäker på om de har tillräckliga erfarenheter och kunskaper i ämnet.
Det kanske inte hade varit helt fel att anlita en sakkunnig konsult och i samråd med denne upprätta en rambeskrivning för en totalentreprenad och sedan skulle denne även medverka vid utvärderingen av de inkomna anbuden.
Detta hade varit en försvinnande liten kostnad jämfört med den totala kostnaden för och kring dräneringsarbetena.
För att dräneringsprojektet skall gå bra krävs en kunnig och seriös entreprenör och då är det inte säkert att den billigaste är den bästa.
Glöm inte att ”AMA anläggning 13” (tidigare mark AMA) är en etablerad branschnorm för utförande av anläggningsarbeten – bl a dränering.
Har även framfört synpunkter och kommentarer till föreningen i mina tidigare skrivelser daterade 2015-04-30, 2015-06-14, 2015-09-25, 2015-09-27, 2015-09-29.
Några fortsatta kontakter och argumentering torde inte vara meningsfulla.
Jag har således nått vägs ände – därför avslutar jag här mitt engagemang i dräneringsfrågan.
Vill dock förbehålla mig rätten att kontrollera att dräneringen av vårt hus utförs på ett professionellt och fackmässigt sätt.
I övrigt önskar jag lycka till med dräneringsentreprenaden !
Mejl till styrelsen 2016-01-10
Hej,
Först vill jag ge en eloge för att en hemsida startats, mycket bra.
Då det gäller dräneringen är följande viktigt för mig:
att arbetet sätts igång
att det blir en korrekt lösning för att minimera framtida problem
att det är klart och tydligt vem som betalar vad
att det finns åtminstone en preliminär tidpunkt då det ska grävas just
hos mig (jag vet hur tidplaner brukar funka)
att kostnaden är rimlig för arbetet som utförs, det får inte snålas om
det ger sämre lösning
Så undrar jag om expertis på just dränering har anlitats? Jag vet att
dräneringsgruppen har gjort ett stort jobb men en oberoende kunnig
person kan kanske tillföra en del? Om inte annat så tror jag att vi
fastighetsägare uppskattar att även proffs har tillfrågats.
Ser fram emot mötet 20/1
Hälsningar
Mejl till styrelsen 2016-01-10
Hej!
Vi har ett par frågor inför den planerade dräneringen:
– 2007, när vi flyttade hit rekommenderade besiktningsmannen oss att att dränera snarast möjligt. Vi hade bl a mögelangrepp i gillestugan (norr) och i ett av förråden (syd) trängde det in vatten.
Efter överenskommelse med dåvarande ordförande fick vi godkänt att dränera och enligt honom skulle vi få full ersättning från samfälligheten. Tyvärr infriades aldrig detta muntliga löfte. Det hade enligt honom blivit ett “missförstånd” då vi dessutom dränerade sydsidan vilket enligt honom aldrig var överenskommet.
Vi fick betala fakturan på 75.000 och ersättningen från föreningen blev endast 20.000! Därför är vi nu, som ni kanske förstår, oroliga för att återigen få marken uppgrävd och på nytt få stå för en stor kostnad som vi redan haft.
– Sedan undrar vi vad som mer konkret menas med “föreningen har större åtagande gällande återställning” i samband med dränering? Det finns ju en del hus som byggt ut altaner, större trappor m m. De husen måste väl själva stå för större delen av sina återställningskostnader? Eller ska vi andra också vara med och betala för dessa?
Med vänliga hälsningar
Mejl till styrelsen 2015-09-25. Mejl ställt till dräneringsgruppen och Åby Nordgård Samfällighetsförening publiceras för dess åsikter och tankar.
Vill lämna följande inlägg till gårdagskvällens diskussioner på årsstämman:
- På gårdagens möte kunde man notera att alla inte har förstått eller delar dräneringsgruppens förslag.
- Det hade varit lämpligt att informera de boende tillsammans med några skisser i A4-format, en med planritning över ett husblock med dräneringsrör och en med sektioner och detaljer över dräneringens utformning vid grundmuren och bottenplattan.
- Att lägga dräneringen fem meter från byggnadens sydfasad är inte klassisk husdränering. Det är ingen dränering alls !
I protokollet från extrastämman (2015-06-03) sägs ingenting om att med klassisk dränering avses att dräneringsrören ligger fem meter från byggnaden. - Dagen efter att vi fick protokollet från extrastämman har jag lämnat synpunkter och kommentarer i ett brev ställt till dräneringsgruppen om vikten av att dräneringen på södersidan utförs fackmässigt intill grundplattan.
- Har skrivit om nödvändigheten av en riktig dränering även i mitt brev
2015-04-30. - Om den tilltänkta entreprenören är med på och anser att dräneringen fem meter från grundplattan gör någon nytta och blir bra, då är det dags (nödvändigt) att vända sig till någon annan.
- Vad finns det redovisat i förfrågningsunderlagets tekniska specifikation ?
Om det ev. finns några oklarheter eller luckor då är det alltid entreprenören som har tolkningsföreträde !
I egenskap av en gammal VVS-konsult med erfarenhet av VA-projektering skulle jag önska studera den tekniska specifikationen. - Jag anser inte att man skall skriva på något avtal/kontrakt med någon anbudsgivare förrän man ytterligare har informerat de boende om dräneringens utformning.
Mejl till styrelsen 2015-09-27. Utdrag ur ett mejl ställt till dräneringsgruppen och Åby Nordgård Samfällighetsförening publiceras för dess åsikter och tankar.
Befintlig dränering
Fick en sektion på den befintliga dräneringen av våra hus. Dräneringsrören är lagda alldeles för högt i förhållande till grundplattan.
Dräneringsrörens vattengång skall börja läggas min.100 mm lägre än kantbalkens underkant och därefter ha ett fall med min. 5 promille mot dräneringsbrunnen.
Poängtera detta vid upphandlingen !
Ta gärna med i upphandlingsprotokollet så att inte entreprenören hävdar i ett senare skede att denne har räknat med samma djup på schakten där de befintliga ledningarna ligger.
Övrigt
Jag finner det helt orimligt att samfälligheten investerar stora summor (och utöver dessa får de boende betydande extrakostnader) för dränering av våra hus, där dräneringen inte kan bli fullödig och heltäckande runt husen, på grund av att några boende har byggt uteplatser/altaner på södersidan och av den anledningen flytta dräneringen fem meter ut från byggnaden.
En sådan dränering är inte meningsfull. Kostnaderna står inte heller i proportion till nyttan.
Dessa husägare måste bereda plats för att kunna utföra en komplett dränering runt om varje husblock.
En del husägare som har gjort utbyggnader kände mycket väl till planerna på de förestående dräneringsarbetena.
En liten men högljudd minoritet kan inte äventyra att vår stora satsning /investering skall resultera i en ofullständig och bristfällig dränering av våra hus.
Att göra en dränering intill grundplattan för vissa hus och sedan avleda vattnet till ledningen fem meter ut i gräsmattan medför merarbete och merkostnader.
Ingen bra lösning .
Alla hus skall ha dränering intill grundplattan !
Vattnet måsta tas om hand intill bottenplattan eftersom denna saknar helt eller inte har fungerande kapillärbrytande skikt mot marken.
Det uppstår således en fuktvandring genom bottenplattan och in i bostaden.
Utrymmet mellan parkettgolvet och bottenplattan är dåligt ventilerat, fukten gör att det kan uppstå en unken lukt och en viss mögelbildning där.
(Vi har haft problem med det och installerat en enkel ventilation.)
Husen skall finnas här i många år till och kanske kommer att byta ägare flera gånger.
Uteplatserna/altanerna får däremot en mycket kortare livslängd, dessa får göras om flera gånger medan husen står kvar.
Låt det sunda förnuftet råda – låt oss göra rätt !